No se constituye el derecho de superficie en un régimen de propiedad horizontal salvo se haya comprendido en el Reglamento Interno

En ese sentido se ha pronunciado  la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema mediante Casación N.º 502-2014 Junín, publicada el 30 de junio, en el diario oficial El Peruano, en el marco de un proceso de retracto.

El caso es el siguiente, el señor CAF interpone demanda (22/10/2010) de retracto contra CLC y su cónyuge (vendedores), y VPO y su cónyuge (compradores), con el fin de retraer el inmueble, es decir,  subrogarse en el lugar de los compradores y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa (28/09/2010). Argumenta que CLC y su cónyuge vendieron el inmueble aludido a  VPO y su cónyuge sin comunicarle previamente, a efecto de ejercer su derecho de compra por ser propietario del sótano del edificio, por ende copropietario de las porciones indivisas.

En la contestación de la demanda, los demandados sostuvieron que es falso que el demandado no tuviera conocimiento de la venta, puesto que, se le remitió carta notarial, y también se publicó en el diario de mayor circulación. Por su lado, los compradores alegraron que el inmueble materia de litis se encuentra dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, donde los departamentos de encuentran independizados y conforme al reglamento interno y junta de propietarios se consideran los pasajes, pasadizos, escaleras y en general las vías aéreas de circulación como bienes de uso común, de acuerdo a la Ley N.º 27157.

El a quo declara fundada la demanda, por los siguientes fundamentos:

"[…] 4.1. El juez señalo que, de conformidad con el artículo 1599º inciso 2 del Código Civil, solo tienen derecho al retracto el copropietario en la venta a terceros de las porciones indivisas, y en este caso el actor ha presentado a fojas trece el reglamento interno de los departamentos ubicados en Paseo La Breña, documento mediante el cual se advierte la existencia de bienes de dominio común y servicios comunes, entre los propietarios de los diferentes departamentos que constituyen la propiedad horizontal y, en virtud a ello, el actor ha cumplido con acreditar ser propietario del sótano del referido predio, por lo que concluyó en que aquel tiene derecho a ejercer la acción de retracto respecto a la venta realizada del primer piso del mismo edificio. 4.2. También sostuvo que el demandante se encuentra dentro del supuesto contemplado en el artículo 1599º inciso 5 del citado Código, el cual consolida el dominio de propiedades separadas, como son la del dueño del suelo y la del superficiario sobre la edificación efectuada encima y bajo el suelo, con la finalidad de que si el superficiario o el dueño del suelo enajenaron su derecho a tercero, se establezca el derecho a retraer a favor de ambos con el objeto de unificar dos dominios en uno solo, en consecuencia, atendiendo a que el actor es propietario del sótano del primer piso vendido, tiene derecho al retracto […]". [El subrayado es nuestro].

El ad quem confirma la sentencia del a quo, argumentando lo siguiente:

"[…] se ha estimado la demanda al considerar que el supuesto de hecho que justifica la subrogación se encuentra comprendida en el numeral 5 del artículo 1599º del Código Civil, que prescribe que tienen derecho al retracto el propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos, aspecto que no ha sido cuestionado por la apelante […]". [El subrayado es nuestro].

 

Recurrida la sentencia, la Sala Suprema declara fundado el recurso, tras revocar y reformar  la sentencia del a quo, bajo los siguientes fundamentos:

"[…] queda claro que se ha infringido la norma contemplada en el artículo 1599º inciso 2 del Código Civil al considerar que el actor tiene la calidad de copropietario respecto del inmueble materia de venta, pese a que en este caso estamos ante un régimen de propiedad horizontal en el que no existe pacto alguno sobre la venta de las secciones exclusivas; por tal razón, este extremo del recurso merece ser estimado".

"En cuanto al supuesto contemplado en el artículo 1599º inciso 5 del Código Civil, referido al propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos, es necesario establecer la diferencia entre el derecho de superficie y la propiedad horizontal. En cuanto al primero de ellos, puede decirse que el derecho de superficie implica la existencia de dos derechos de propiedad yuxtapuestos materialmente, y cada uno pleno e independiente del otro; el propietario del terreno tiene el dominio sobre éste y sobre el subsuelo, careciendo en absoluto de derechos sobre la edificación o plantación, mientras que el propietario de la edificación ejerce pleno derecho sobre su dominio, más sin derecho real alguno en cuanto al suelo. En el caso de la propiedad horizontal, coexisten dos derechos de dominio mutuamente entrelazados; la propiedad exclusiva sobre determinadas secciones del edificio, y la propiedad común sobre determinados elementos del edificio que facilitan el aprovechamiento y disfrute de las secciones exclusivas, en tal sentido, […] el propietario de cada unidad o sección exclusiva goza del derecho accesorio de participación en los bienes comunes". [El subrayado y la cursiva son nuestros].

"[…] Este orden de ideas permite concluir que en el régimen de propiedad horizontal no puede hablarse de derecho de superficie, a excepción, claro está, en el caso del terreno sobre el que está construida la edificación cuando se haya pactado dicho derecho, conforme permite el artículo 134º inciso a) del Reglamento de la Ley Nº 27157, situación que en este caso concreto no se advierte, pues en el Reglamento Interno de fojas trece no aparece al respecto pacto alguno […]". [El subrayado es nuestro].

 

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