Venta sin representación no es nula porque puede ser subsanada por la ratificación

En ese sentido se pronunció la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, mediante sentencia recaída en Casación N.o 870-2014-Lima Norte (El Peruano, 30/12/15), en el marco de un proceso de nulidad de acto jurídico.

 

El demandante pidió que se declare la nulidad del testimonio de escritura pública de compraventa y del acto que lo contiene, que suscribió una asociación y la demandada, por las causales de objeto física y jurídicamente imposible, fin ilícito y contrario al orden público o a las buenas costumbres; y, accesoriamente, pidió la cancelación registral, el otorgamiento de escritura pública de compraventa y la entrega del lote. Al respecto sostuvo que la compraventa es nula, por tratarse de un bien ajeno, el cual es contrario a las leyes que interesan el orden público y las buenas costumbres, y tener un objeto jurídicamente imposible; asimismo, señaló que se celebró la compraventa en exceso de las facultades concedidas por los directores.

 

La compradora contestó la demanda alegando que su adquisición está amparada la fe registral, toda vez que adquirió de quien aparecía como propietario debidamente inscrito en los Registros Públicos. Por su parte, la asociación (también demandada) señaló que el demandante no se encontraba en posesión del predio y que había venido incumpliendo con los deberes que le son propios al pertenecer a una asociación, lo cual explicaría que se haya enajenado su predio, al haberse revertido este a la misma.

 

El a quo declaró fundada la demanda de nulidad de acto jurídico, ordenando también la cancelación del asiento registral e improcedente el otorgamiento de escritura pública, tras considerar, entre otros, lo siguiente:

 

“[S]e ha dado aparente concierto de voluntades con la finalidad de hacer aparecer ante el juzgador que el lote de terreno no habría tenido ningún propietario anterior aparte de la asociación y que la venta celebrada es válida, más cuando de las declaraciones juradas de autoavalúo de mil novecientos noventa y ocho a dos mil cuatro se puede verificar que todos han sido presentados el mismo día […]

 

El ad quem revocó la apelada y, reformándola, la declaró infundada, tras considerar, entre otros, lo siguiente:

 

“[E]n función a la conducta de la parte [demandada, la Asociación], podría decirse que el acto jurídico en cuestión es inválido (nulo), por las causales de finalidad ilícita y contravención a disposiciones de orden público, debido a que el bien inmueble materia de tráfico no se encontraba en su disposición sino que era ajeno, […] pues, no existe prueba material que acredite haber conocido que el lote de terreno enajenado a su favor en dicho acto jurídico era de propiedad de[l demandante] […]; 4) Tampoco puede estimarse la pretensión de nulidad por la causal de imposibilidad física o jurídica porque el trafico (lícito) sobre derechos patrimoniales, como es la compraventa de bienes inmuebles, no está prohibido en la ley, por el contrario es alentada por ella; 5) La referencia en la demanda en el sentido de que la transferencia […] se realizó por representantes legales de la “asociación” que carecían de las facultades de disposición de su patrimonio, no puede ser tomada como causal de nulidad si se tiene en cuenta que este es un supuesto de ineficacia del acto jurídico, cuya discusión no corresponde a este proceso; por lo que resulta innecesario evaluar y definir la supuesta inaplicación en la sentencia de las disposiciones de los artículos 2015 y 2022 del Código Civil reclamados por el apelante, por cuanto, el asunto sub materia no versa sobre oposición de derechos reales […]”.

 

La Suprema declaró infundado el recurso de casación, tras considerar, entre otros, lo siguiente:

 

“[N]o se ha acreditado que la contratante conociese que el predio enajenado no le pertenecía a su transferente, esto es la [asociación demandada] […] pues dicha información no se desprendía de los asientos registrales del inmueble, por el contrario ha quedado establecido que su conducta se encuentra protegida por la presunción contenida en ella, de manera que aún en el caso de que existiese una causal de nulidad en la compraventa realizada a favor de la mencionada demandada, ésta no alcanza a la adquiriente. […] cabe precisar que tratándose de una persona jurídica la ausencia de las facultades de representación no constituye causal de nulidad por la venta de un bien ajeno, como lo sostiene el recurrente, pues se trata más bien de un supuesto de ineficacia en relación al representado y que se encuentra regulado en el artículo 161 del Código Civil; […] En ese sentido, si bien en virtud del artículo 2012 del Código [s]ustantivo la compradora podía conocer la caducidad de los poderes de los Directivos transferentes del predio, tal circunstancia no determina la nulidad del acto jurídico celebrado por causal de fin ilícito o imposibilidad física desde que tal defecto puede ser subsanado mediante la ratificación […]”. [Subrayado agregado].

 

Mención particular merece el voto en minoría del caso en cuestión, el cual propone que se declare fundado el recurso de casación y que se expida nueva sentencia, tras considerar que:

 

“[L]a Sala Superior analiza los hechos desde la conducta de la vendedora y no en función a la compradora toda vez que acorde a lo previsto por el artículo 161 del Código Procesal Civil el cual regula la figura del llamado falsus procurador es ineficaz […] consiguientemente corresponde a la instancia de mérito analizar los hechos desde la conducta de la compradora a efectos de establecer si dicha parte conocía que las apoderadas de la Asociación demandada han actuado excediendo las facultades de representación […] en el presente caso corresponde el reenvío excepcional al haberse infringido el deber de motivación de las resoluciones judiciales consagrado como principio en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú que impone a los Jueces cualquiera que sea la instancia a la que pertenezcan que expresen el proceso mental que los ha llevado a decidir una controversia […]”.

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