El contrato de compraventa con reserva de propiedad produce sus efectos jurídicos desde su celebración

Fuente: Diario del Exportador

 

CAS. N.º 2200-2016 Huanuco

Emitida el 11 de mayo del 2017

(Publicada en El Peruano, 31/08/2018)

Juez ponente

Señora jueza suprema Tello Gilardi

Decisión

Fundado

Normas aplicables

Artículos 1360, 1412, 1524 y 1549 del Código Civil

Fundamento jurídico relevante

4.9. [S]e hace necesario evaluar cuál es el sentido interpretativo que se le debe dar a las normas contenidas en el artículo 1583 del Código Civil, que prevé lo siguiente: «En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido». De su lectura y del análisis sistemático de la normas jurídicas relativas al contrato de compraventa de bien inmueble, si tiene que si por la compraventa de bien inmueble el vendedor se obliga a transferir la propiedad, en el que el modo de adquirir está constituido por la entrega de la cosa, de acuerdo con lo dispuesto con los artículos 1529 y 949; y si el pacto de reserva de propiedad es una condición suspensiva de la transmisión de propiedad hasta que se realice el pago del precio, aunque el bien haya sido entregado al comprador, pero a su vez le traslada a este el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de su entrega; entonces, haciendo una interpretación de acuerdo con la finalidad de esta clase de contrato típico, de compraventa, el que tiene por vocación transferir la propiedad, se debe entender que una vez cumplida la condición suspensiva que generó la cláusula de reserva de propiedad, el acto jurídico produce efectos desde la fecha de su celebración.

 

CAS. N.º 2200-2016

HUANUCO

OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

Otorgamiento de Escritura Pública. El Juez puede analizar la validez y la eficacia del negocio jurídico cuyo otorgamiento de escritura pública se pretende, no solo porque no se trata de un mero trámite, sino porque se deben cautelar los efectos y consecuencias jurídicas que de ello se puedan derivar para las partes, así como también con relación a la posible afectación de derechos de terceros.

Lima, once de mayo De dos mil diecisiete.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil doscientos - dos mil dieciséis, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia:

1. ASUNTO

1.1. En el presente proceso, sobre pretensión de otorgamiento de escritura pública, es objeto de examen, el recurso de casación interpuesto por el demandante Edgardo Cajaleón Espinoza[1], contra la sentencia de vista, del 26 de abril de 2016[2], que confirma la sentencia de primera instancia, del 02 de febrero de 2016[3], que declara infundada la demanda sobre otorgamiento de escritura pública e indemnización por daños y perjuicios.

2. ANTECEDENTES

DEMANDA: 2.1. Edgardo Cajaleon Espinoza[4], demanda a Irma Francisca Quiñonez Cruz, y pretende que se ordene el otorgamiento de la escritura pública de compra venta del departamento constituido por el Lote Nro. 27, de la manzana A, del Conjunto Habitacional Fonavi “Almirante AP Gerónimo Cafferata Marazzi” - Amarilis - Huanuco, lugar conocido como Fonavi III; y, asimismo, pretende se le otorgue una indemnización de los daños y perjuicios ascendente a noventa mil soles (S/. 90.000.00), lo que comprende treinta mil soles (S/. 30.000.0) por daño emergente; treinta mil soles (S/. 30.000.00) por lucro cesante; y treinta mil soles (S/. 30.000.00) por daño moral. 2.2. Sostiene que la demandada adquirió la propiedad mediante el documento privado de compraventa y mutuo hipotecario del banco de la Vivienda del Perú-BANVIP, representada por la Empresa Nacional de Edificaciones- ENACE, el 19 de abril de 1991 en venta real y enajenación perpetua, con un área de 147 m2; con la respectiva acta de entrega de la vivienda básica, así como las llaves de puerta principal y de las puertas interiores. 2.3. Añade que más adelante la demandada, mediante el contrato privado de compraventa de transferencia de propiedad y posesión, del 04 de febrero de 2000, le vendió a su favor y el de su esposa de entonces Yovana Estrada Rocano la referida propiedad por el monto de cuatro mil dólares americanos (US$ 4,000.00), el cual fue cancelado de forma integra en el acto de la firma del contrato; y en la segunda cláusula del contrato en forma expresa se declaró “la existencia del gravamen constituido por la hipoteca a favor del primitivo propietario vendedor y que la transferente declara haber abonado parte de dicha deuda, y el adquiriente de conocer tal deuda y asumir dicha obligación, entregándole toda la documentación relacionada al bien materia de la transferencia, y renunciando a cualquier causa que invalide el contrato por no haber mediado dolo, lesión, intimidación; sino es producto de la propia voluntad espontánea de ambas partes intervinientes en dicha transferencia”. 2.4. Indica que con ese título de propiedad, desde el año 2000, viene ocupando en forma permanente, de buena fe y pública el bien inmueble en mención; y en el expediente Nro. 00729-2006 seguidos con Yovana Estrada Rocano, sobre Separación Convencional y su posterior divorcio, se dispuso, en liquidación de sociedad de gananciales, que el referido bien quede a favor del cónyuge recurrente, razón por la cual el presente proceso es promovido a título personal e individual. 2.5. Argumenta que requirió a la demandada la regularización de la trasferencia, así como ante el Banco de Vivienda del Perú realizó las gestiones para el levantamiento de la hipoteca, pero hasta la fecha no ha recibido respuesta alguna, por el contrario la demandada en forma maliciosa y temeraria, apareció solicitando el cambio de la razón social del titular ante la Seda-Huánuco y Electro-centro en los servicios de agua y electricidad, aprovechando del título de propiedad subsistente, lo que demuestra que no le interesa el cumplimiento de la formalidad exigida por Ley. 2.6. Precisa que si bien es cierto, el contrato privado de transferencia de propiedad y posesión se produjo antes del vencimiento del plazo pactado por las partes según el primigenio contrato de adjudicación otorgado a favor de la demandada, también es cierto que al no haberse producido la resolución del contrato, ni la reversión del bien a favor de la entidad adjudicante, la entidad al haber aceptado la cancelación de su valor, y la demandada al haber inscrito la propiedad a su favor en los Registros Públicos, se ha convalidado el contrato privado de transferencia de propiedad y posesión celebrada con el recurrente que es materia del presente proceso.

CONTESTACION: 2.7. Por resolución del Nro. 3, del 01 de octubre de 2014, se declaró rebelde a la demandada Irma Francisca Quiñonez Cruz.

PUNTOS CONTROVERTIDOS: 2.8. En audiencia única del 05 de noviembre de 2014[5], se fijaron los siguientes puntos controvertidos: «1.- Determinar si entre las partes existe un contrato que debe ser formalizado a través de su elevación a escritura pública, respecto al inmueble ubicado en el Lote Nro. 27, de la manzana A, del Conjunto Habitacional Fonavi “Almirante AP Gerónimo Cafferata Marazzi” - Amarilis - Huánuco, lugar conocido como Fonavi III. 2.- Determinar si corresponde también ordenar el pago de indemnización por daños y perjuicios en la cantidad de noventa mil nuevos soles por los conceptos daño emergente, lucro cesante y daño moral, o en su defecto en la cantidad que el juzgado determine. 3.- Determinar si corresponde fijarse los costos y costas del proceso».

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: 2.9. La sentencia del 02 de febrero de 2016[6], declaró infundada la demanda sobre otorgamiento de escritura pública e indemnización por daños y perjuicios. Consideró que, si bien en un proceso de otorgamiento de escritura pública solo se pretende revestir de formalidad un acto jurídico previamente celebrado entre las partes, debe evaluarse si la demandante acreditó que quien le transfirió la propiedad - como en este caso - haya tenido facultades suficientes de realizar un acto de disposición de la propiedad. 2.10. Al respecto, del contrato privado de transferencia de propiedad y posesión, del 04 de febrero de 2000, se desprende que Irma Francisca Cruz Quiñónez en su condición de vendedora habría actuado en su condición de propietaria del bien inmueble sub litis, por haberlo adquirido a través de un contrato de compra-venta y mutuo hipotecario, otorgado por el Banco de Vivienda del Perú - BANVIP con fecha 19 de abril de 1991; sin embargo, el BANVIP se reservó la propiedad del inmueble que se vendía, hasta que el precio sea totalmente cancelado, siendo un compromiso adquirido por la compradora y ahora demandada, el no vender el bien hasta su cancelación. 2.11. En consecuencia la parte demandada no tenía facultades para poder disponer del bien sub litis, al no haberse cumplido con el presupuesto de cancelación del precio por el cual el inmueble le fue vendido; por otro lado, en el mismo documento de compra venta otorgada al demandante, esta parte se comprometió al pago de la obligación pendiente[7], donde señaló lo siguiente: “declarando el adquiriente que conoce esta deuda pendiente de pago y que asume dicha obligación”, pero no ha cumplido con acreditar el pago de dicha obligación, por el contrario se tiene que la parte demandante habría solicitado la cancelación y/o extinción de la deuda en aplicación del artículo 2 de la Ley N.° 27205. 2.12. Respecto a la pretensión accesoria esta sigue la suerte del principal, por lo que también es desestimada.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA: 2.13. La Sala Superior Mixta Permanente, en la sentencia de vista del 22 de abril de 2016[8], confirmó la sentencia apelada. Consideró que en el contrato privado de transferencia de propiedad y posesión, del 04 de febrero de 2000, celebrado entre Irma Francisca Cruz Quiñónez en su condición de propietaria y vendedora del bien inmueble en su cuarta cláusula se estableció: “La propiedad materia de la presente transferencia a la fecha tiene una deuda contraída mediante el contrato de compra venta y mutuo hipotecario con el Banco de La Vivienda. Tal como es de ver en el indicado contrato de 133.018823 unidades de USPAC (unidad de sueldo promedio de actualización constante) y que la transferente declara haber abonado parte de esta deuda. Declarando el adquiriente que conoce esta deuda pendiente de pago y que asume dicha obligación”. Sic[9]; por lo que, revisado el contrato de compra venta y mutuo hipotecario se estableció en la cláusula séptima lo siguiente: “Queda expresamente convenido que el Banvip Cuenta Fonavi, de conformidad con lo establecido en el artículo 1583 del Código Civil, se reserva la propiedad del inmueble que se vende, hasta que el precio sea totalmente cancelado”. 2.14. Entonces, se tiene claro que la ahora demandada al momento de celebrar el contrato privado de transferencia de propiedad y posesión, que es objeto de otorgamiento de escritura pública no contaba con las facultades para poder transferir dicho bien, por cuanto, existía una reserva de propiedad, conforme se ha detallado, por lo que, que no puede ser perfeccionada a través de la presente demanda. 2.15. Además, se aprecia del certificado de cancelación de préstamo, que dicha deuda ha sido cancelada por la demandada Irma Francisca Cruz Quiñonez, mas no por el demandante conforme se pactó en el instrumento de compra venta celebrado entre Irma Francisca Cruz Quiñonez con Edgardo Cajaleón Espinoza y cónyuge Yovana Estrada Rocano, pese a que en su cuarta cláusula se estableció “[…] Declarando el adquiriente que conoce esta deuda pendiente de pago y que asume dicha obligación…”; por tanto, no se cumplió con las obligaciones del citado contrato. En cuanto a la pretensión accesoria, esta sigue la suerte del principal.

RECURSO DE CASACIÓN: 2.17. Este Tribunal Supremo, por auto de calificación del recurso de casación, del 04 de noviembre de 2016, lo declaró procedente demandante Edgardo Cajaleón Espinoza, por la siguiente causal: a) Infracción del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Estado. Se incurre en infracción de la norma, por haberse pronunciado por hechos que no han sido materia de controversia en el curso del proceso, ya que el tema materia de litis gira sobre el otorgamiento de escritura pública de compraventa, mas no sobre la nulidad o anulabilidad del acto jurídico, ni mucho menos sobre el pago del saldo de la deuda hipotecaria del Banco de la vivienda del Perú; en ese sentido, solo cabe verificar los presupuestos relativos a la compra venta, tales como el consentimiento, el bien, y el pago del precio. b) Infracción del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado. En el presente caso, en el octavo considerando de la sentencia de vista, se argumenta que las gestiones realizadas por la parte recurrente en nada enerva el compromiso pactado por la demandada; sin embargo, no se tiene en consideración, que según la Carta N.° 4492-2013 de fecha 06 de diciembre de 2013, la institución bancaria solo atiende las solicitudes hechas por las personas que forman parte de la relación contractual, entendiéndose los adjudicatarios originales o aquellas personas que tengan interés legítimo en las mismas; en ese sentido, se evidencia la negativa del Banco en Liquidación frente a las gestiones de regularización del pago conforme al compromiso asumido con la demandada; entonces no se le puede atribuir un supuesto incumplimiento. Asimismo, se incurre en incongruencia procesal, cuando se señala que no resulta procedente amparar la presente acción; sin embargo, en la parte resolutiva, se declara infundada la demanda, cuando ambas instituciones son distintas. c) Infracción del artículo 1360[10] del Código Civil. La retroactividad que estipula la norma, debe ser desde la fecha de celebración, esto es desde el 19 de abril de 1991 por haberse cumplido con pagar el saldo del precio de la primitiva compraventa en el cual se realizó la reserva de estipulaciones, de modo que el contrato privado de compra venta materia de litis celebrado con posterioridad, 04 de febrero de 2000 queda a su vez convalidado y con efectos jurídicos plenos a partir de su celebración, razón por la cual la demanda debió declararse fundada. d) Infracción de los artículos 1412[11] y 1549[12] del Código Civil. En los procesos sobre otorgamiento de escritura pública el fin es formalizar el acto jurídico, ya sea por disposición de la Ley o por acuerdo de las partes. En este caso, si la prueba documental sustentatoria de la demanda no ha sido enervado con prueba alguna, ni se han desvirtuado los fundamentos de la demanda, debió estimarse la misma. e) Infracción del artículo 1529[13] del Código Civil. Según contrato privado de transferencia de propiedad y posesión de fecha 04 de febrero de 2000 con firmas legalizadas notarialmente por la demandada y de la otra parte, el recurrente y esposa en calidad de compradores, celebraron la transferencia del inmueble sub litis, habiendo cancelado el precio pactado en dicho acto; en consecuencia se debió amparar la demanda; pues el actor, vive más de 14 años ininterrumpidos en forma pública y pacífica. f) Infracción del artículo 189[14] del Código Procesal Civil. La demandada tiene la condición de rebelde y como tal no existe medio probatorio ofrecido ni actuado en el curso del proceso; sin embargo, en la sentencia de vista, se valoran las supuestas pruebas no ofrecidas, admitidas o actuadas de acuerdo a Ley, tales como el contrato de compra venta de fecha 26 de junio de 2014 a favor de la demandada y la Escritura pública de fecha 09 de julio de 2014 de aclaratoria, lo cual está siendo materia de nulidad de acto jurídico en otro proceso, y no tiene ninguna relación con la presente litis. g) Infracción del artículo 188[15] y 197[16] del Código Procesal Civil. En el noveno considerando de la sentencia de vista, los argumentos del apelante se toman como meros argumentos de defensa, señalando que los mismos no enervan lo decidido, lo cual resulta carente de motivación, pese a que dicha parte en la etapa postulatoria ha ofrecido en abundancia pruebas documentales que no han sido objeto de cuestionamiento.

3. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE.

Determinar si la decisión contenida en la sentencia de vista, que revoca la sentencia de primera instancia, ha contravenido lo dispuesto en las normas antes precisadas, y por tanto, debe ser revocada y declararse fundada la demanda, o de lo contrario, reiterar la decisión de segunda instancia.

4. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

4.1. Según lo establecido en el artículo 384 del Código Procesal Civil modificado por el artículo 1 de la Ley 29364, el recurso de casación tiene por fines esenciales la adecuada aplicación del derecho objetivo al caso concreto y la uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia (finalidad nomofiláctica y uniformizadora, respectivamente); finalidad que se ha precisado en la Casación número cuatro mil ciento noventa y siete - dos mil siete / La Libertad[17] y Casación número seiscientos quince - dos mil ocho/Arequipa[18]; por tanto, este Tribunal Supremo sin constituirse en una tercera instancia procesal, debe cumplir con pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes.

4.2. Ahora bien antes de emitir pronunciamiento respecto a las infracciones normativas denunciadas, primero se ordenaran las de naturaleza procesal, las que están referidas al contenido de los artículos 139 numerales 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, artículos 188, 189 y 197 del Código Procesal Civil, las cuales sirven al accionante, para sostener que en el proceso se ha transgredido su derecho al debido proceso y a la debida motivación de las resoluciones judiciales, por cuanto, en la sentencia de vista, antes de analizar si correspondía o no ordenar que se le otorgue la escritura pública respecto del contrato de compraventa privado celebrado con la demandada Irma Francisca Cruz Ordoñez, se ingresó a analizar el primigenio contrato celebrado por el Banco de Vivienda del Perú - Banvip con la demandada, en el que se había introducido una cláusula de reserva de propiedad, lo cual perjudica su pretensión, pues se desvía el análisis de los puntos controvertidos hacia un hecho no cuestionado por las partes procesales, como es el contenido del contrato de compra venta y mutuo suscrito por la demandada. Asimismo, refiere que ha ofrecido prueba suficiente para acreditar su pretensión, lo cual no ha sido controvertida por la demandada, máxime si esta fue declarada rebelde, por lo tanto, se debe presumir como cierto todo lo alegado en su demanda.

4.3. Respondiendo los agravios denunciados, se tiene que en el caso que nos ocupa sobre pretensión de otorgamiento de escritura pública, se debe precisar, que este Tribunal Supremo en el IX Pleno Casatorio, recaido en la casación Nro. 4442-2015 Moquegua, ha señalado, que en este tipo de procesos, el Juez puede analizar la validez y la eficacia del negocio jurídico cuyo otorgamiento de escritura pública se pretende, no solo porque no se trata de un mero trámite, sino porque se deben cautelar los efectos y consecuencias jurídicas que de ello se puedan derivar para las partes, así como también con relación a la posible afectación de derechos de terceros.

4.4. En este contexto, se aprecia que la Sala Superior para determinar la viabilidad o no de la pretensión postulada - «1.- Determinar si entre las partes existe un contrato que debe ser formalizado a través de su elevación a escritura pública, respecto al inmueble ubicado en el Lote Nro. 27, de la manzana A, del Conjunto Habitacional Fonavi “Almirante AP Gerónimo Cafferata Marazzi” - Amarilis - Huánuco, lugar conocido como Fonavi III». - analizó los elementos del acto jurídico que contenía el contrato de compraventa privado suscrito entre el demandante y la demandada, y concluyó que la emplazada no tenía el poder jurídico de disposición para transferir el bien inmueble antes mencionado a favor del accionante, porque en un contrato anterior, el referido al contrato de compraventa y mutuo, del 19 de abril de 1991, que ella celebró con el Banco de Vivienda del Perú - Banvip, se estipuló una cláusula de reserva de propiedad hasta la cancelación total de las cuotas pactadas.

4.5. Esta conclusión no genera la afectación del debido proceso ni de la motivación de las resoluciones judiciales, pues como ya se ha mencionado, en el proceso sobre pretensión de otorgamiento de escritura pública se debe analizar la validez y eficacia del negocio jurídico, para que este surta efectos jurídicos y sea oponible a terceros. Asimismo, si bien es cierto, la declaratoria de rebeldía de la demandada genera como efecto procesal la presunción legal relativa sobre la verdad de los hechos expuestos en la demanda, ello no basta para declarar probado la pretensión, en tanto, los hechos constitutivos de esta, deben estar corroborados con pruebas y su valor probatorio debe ser discernido por el Juez, para recién declarar probado o no la pretensión demandada; de manera que no se aprecia afectación al derecho a la prueba ni a los efectos procesales de la declaración de rebeldía.

4.6. Continuando con el análisis de las causales denunciadas se procederá a agrupar las de naturaleza material, las que estas previstas en los artículos 1360, 1412, 1524 y 1549 del Código Civil, las que sirven al accionante para argumentar que una vez que se haya cumplido con lo pactado en la cláusula de reserva de propiedad, los efectos de haberse satisfecho tal condición deben ser retroactivos hasta y desde la fecha de celebración del contrato privado de transferencia de propiedad que suscribió con la demandada, por lo que, el contrato resulta válido y eficaz para ordenar que se le otorgue la escritura pública que pretende.

4.7. Antes de analizar la validez o eficacia del contrato de compraventa privado del 04 de abril de 2000, sobre el que se pretende se otorgue la escritura pública, se debe precisar los hitos contractuales del caso para resolver con claridad la controversia: 1.- El 19 de abril de 1991, el Banco de Vivienda del Perú - FONAVI, celebró un contrato compraventa y mutuo hipotecario de bien inmueble a favor Irma Francisca Cruz Quiñones, con reserva de propiedad hasta que cancele la totalidad de cuotas pagaderas a 25 años. 2.- El 04 de febrero de 2000, la demandada Irma Francisca Cruz Quiñones celebró un contrato de compraventa privado del bien inmueble tantas veces indicado, a favor de Edgardo Cajaleon Espinoza y esposa, quienes declaran tener conocimiento de deuda y que será asumida por ellos en calidad de compradores. 3.- El 25 de noviembre de 2013, la demandada Irma Francisca Cruz Quiñones obtiene certificado de cancelación de préstamo hipotecario[19]; posteriormente, el 09 de junio de 2014, logra a su favor la inscripción en registros públicos del dominio del bien inmueble[20].

4.8. Ahora bien, se tiene que analizar la validez y los efectos del contrato de compraventa y mutuo hipotecario del 19 de abril de 1991, celebrado entre el Banco de Vivienda del Perú - Banvip, a favor Irma Francisca Cruz Quiñones, quien recibió en venta y enajenación perpetua el bien inmueble antes precisado, en cuyo documento se estipuló una cláusula de reserva de propiedad de conformidad con el artículo 1583 del Código Civil, hasta que el precio sea cancelado de forma total; pues más adelante ese negocio jurídico, sirvió para que el 04 de febrero del 2000, la demandada transfiera esa misma propiedad a favor del demandante.

4.9. En ese sentido, se hace necesario evaluar cuál es el sentido interpretativo que se le debe dar a las normas contenidas en el artículo 1583 del Código Civil, que prevé lo siguiente: «En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido». De su lectura y del análisis sistemático de la normas jurídicas relativas al contrato de compraventa de bien inmueble, si tiene que si por la compraventa de bien inmueble el vendedor se obliga a transferir la propiedad, en el que el modo de adquirir está constituido por la entrega de la cosa, de acuerdo con lo dispuesto con los artículos 1529[21] y 949[22]; y si el pacto de reserva de propiedad es una condición suspensiva de la transmisión de propiedad hasta que se realice el pago del precio, aunque el bien haya sido entregado al comprador, pero a su vez le traslada a este el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de su entrega; entonces, haciendo una interpretación de acuerdo con la finalidad de esta clase de contrato típico, de compraventa, el que tiene por vocación transferir la propiedad, se debe entender que una vez cumplida la condición suspensiva que generó la cláusula de reserva de propiedad, el acto jurídico produce efectos desde la fecha de su celebración.

4.10. En ese entendido, de acuerdo con la interpretación realizada, cuando la demandada Irma Francisca Cruz Quiñonez canceló el mutuo que tenía con el Banco de Vivienda del Perú - Banvip, esto es, el 25 de noviembre de 2013, de acuerdo con el certificado de cancelación[23]; se debe entender que el primigenio acto jurídico de compraventa y mutuo, del 19 de abril de 1999, produce plenos efectos jurídicos desde la fecha de su celebración; por tanto, la demandada al momento de disponer del bien inmueble a favor del demandante, tenía el derecho de propiedad y el poder jurídico para disponer del predio antes precisado; de forma tal que el contrato privado de compraventa de transferencia de propiedad y posesión, del 04 de febrero de 2000, que celebró la demandada a favor del demandante, resulta válido y eficaz, para desplegar efectos jurídicos y ser oponible a terceros, el cual necesita ser revestido de formalidad.

4.11. Por consiguiente, al haberse acreditado la afectación a las normas sustantivas, y determinarse que el negocio jurídico del 04 de febrero de 2000, que celebraron la demandada y el demandante, resulta válido y eficaz, corresponde aplicar la consecuencia jurídica establecidas en los artículos 1529, 1549, y el artículo 1412 del Código Civil; y por tanto, declarar fundada la pretensión de otorgamiento de escritura pública; por lo que, sobre la base de los fundamentos jurídicos que anteceden, se debe proceder de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396, primer párrafo, del Código Procesal Civil, revocar la sentencia impugnada y confirmar la sentencia de primera instancia.

4.12. De otro lado, no es posible emitir pronunciamiento de fondo respecto a la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, por cuanto, ese extremo no ha sido materia de impugnación en segunda instancia, ni sede de casación;

5. DECISIÓN

Por estos fundamentos: Declararon: a) FUNDADO el recurso de casación interpuesto por el demandante Edgardo Cajaleón Espinoza[24]; en consecuencia, CASARON la sentencia de vista, del 26 de abril de 2016[25], y la declararon NULA. b) Actuando en sede de instancia, REVOCARON la sentencia de primera instancia, del 02 de febrero de 2016[26], y declararon FUNDADA la demanda sobre otorgamiento de escritura pública; e improcedente la indemnización por daños y perjuicios. c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Edgardo Cajaleon Espinoza con Irma Francisca Cruz Quiñonez sobre otorgamiento de escritura pública y otro; y los devolvieron. Interviene como Ponente la Jueza Suprema señora Tello Gilardi.

SS. TÁVARA CÓRDOVA, TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRIGUEZ, CALDERÓN PUERTAS, SÁNCHEZ MELGAREJO.

 



[1] Ver folios 279.

[2] Ver folios 254.

[3] Ver folios 219.

[4] Ver folios 65, escrito del 21 de julio de 2014.

[5] Ver folios 134.

[6] Ver folios 219.

[7] Vease el documento a folios 10.

[8] Ver folios 254. 9 Ver folios 10 vuelta.

[9] Ver folios 10 vuelta.

[10] Validez del contrato con reserva Artículo 1360.- Es válido el contrato cuando las partes han resuelto reservar alguna estipulación, siempre que con posterioridad la reserva quede satisfecha, en cuyo caso opera retroactivamente.

[11] Exigencia de partes del cumplimiento de la formalidad Artículo 1412.- Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida. “La pretensión se tramita como proceso sumarísimo, salvo que el título de cuya formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo caso se sigue el trámite del proceso correspondiente.” (*)

(*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 010- 93-JUS, publicada el 22-04-93.

[12] Perfeccionamiento de transferencia Artículo 1549.- Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

[13] Definición Artículo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero

[14] Oportunidad.- Artículo 189.- Los medios probatorios deben ser ofrecidos por las partes en los actos postulatorios, salvo disposición distinta de este Código

[15] Finalidad.- Artículo 188.- Los medios probatorios tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones.

[16] Valoración de la prueba.- Artículo 197.- Todos los medios probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, en la resolución sólo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que sustentan su decisión.

[17] Diario Oficial El Peruano: Sentencias en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, páginas 21689 a 21690.

[18] Diario Oficial El Peruano: Sentencias en Casación, lunes 31 de marzo de 2008, páginas 23300 a 23301.

[19] Ver folios 115, certificado de cancelación de préstamo. «conste por el presente certificamos que el Sr. (a) Cruz Quiñonez Irma Francisca, identificada con documento nacional de identificación DNI 22411833. Ha cumplido con cancelar al Banco de Materiales SAC en liquidación el préstamo concedido por el importe de S/ 22,235.00».

[20] Ver folios 118, partida electrónica Nro. P39002626. inscripción de transferencia.

[21] Definición Artículo 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.

[22] Transferencia de propiedad de bien inmueble Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

[23] Ver folios 115, certificado de cancelación de préstamo. «conste por el presente certificamos que el Sr. (a) Cruz Quiñonez Irma Francisca, identificada con documento nacional de identificación DNI 22411833. Ha cumplido con cancelar al Banco de Materiales SAC en liquidación el préstamo concedido por el importe de S/ 22,235.00»

[24] Ver folios 279.

[25] Ver folios 254.

[26]  Ver folios 219.

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