La falta de diligencia debida por conocer la inexactitud entre la inscripción registral y la realidad no puede beneficiar a quien alegue la publicidad registral

En ese sentido se ha pronunciado  la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema mediante Casación N.º 2668-2014 Lima, publicada el 30 de mayo, en el diario oficial El Peruano, en el marco de un proceso de declaración judicial.

El caso es el siguiente, la compañía R. S.A.C interpone demanda (15/03/2007)  contra JSM y TJK con la pretensión de que se le declare como propietario de los inmuebles ubicado en la Avenida XX, inscritos en las partidas ZZ; y accesoriamente la cancelación de la inscripción a favor de los demandados, consignándose como propietaria. Argumenta que el 10 de setiembre de 1996 la empresa C. S.A. celebro un contrato de compraventa con DCG e HRJ adjudicándose el inmueble. En 1999 fue absorbida por la compañía CPG S.A. cambiando al mismo tiempo su denominación social a R. S.A.C. El 17 de agosto del 2005 la cooperativa la E. mediante carta a R. S.A.C informo que su entidad había reiniciado el proceso de titulación de los lotes sub litis, reconociéndole la titularidad de los predios. El 17 de mayo del 2006 los demandados JSM y su cónyuge, envían una carta notarial indicando que han adquirido la propiedad de los inmuebles en litigio, exigiéndole que abandonen el mismo.

En la contestación de la demanda, la cooperativa E. sostuvo que todos los certificados de adjudicación que se otorguen, estaban sujetos a dos condiciones resolutorias: a) la prohibición expresa de transferir el lote adjudicado, sin autorización del Consejo de Administración de la Cooperativa, y b) al cumplimiento de sus obligaciones para con la Cooperativa; en cuyo caso, el inmueble era revertido a la Cooperativa. Los demandados mencionan que transferencia se realizó sin autorización de dicho Consejo, y pese a las conversaciones para tratar de convalidar la compraventa, no se llegó a solución alguna. En consecuencia, decidieron revertir los inmuebles a su patrimonio. Posteriormente, la cooperativa E. celebra un contrato de compraventa (02/03/06) con JSM y TJK, elevando a Escritura Pública el 03 de abril del 2006. 

El a quo declara infundada la demanda, por los siguientes fundamentos:

"[…] i) los lotes materia de litigio se revirtieron a favor de la Cooperativa La Esperanza, como consecuencia de la condición resolutoria al que estaba sometida el acto de adjudicación; y, ii) que la adquisición por parte de JSM y TJK se realizó de buena fe, conforme a lo establecido en el artículo 2014 del Código Civil, no habiéndose desvirtuado la presunción de buena fe que les asiste […]". [El subrayado es nuestro].

El ad quem, revoca la apelada y reformándola declara fundada la demanda, tras considerar lo siguiente:

"[…] i) que el acto jurídico de transferencia de propiedad entre el asociado DCG y esposa a favor de C. S.A (hoy R. S.A.C) no ha sido declarado judicialmente nulo o ineficaz, por lo cual es plenamente válido, por lo que la declaración de la resolución contractual así como los efectos que puedan emanar de los certificados de adjudicación deben alegarse y oponerse en un proceso autónomo instalado para tal fin en el que se discuta la idoneidad y aplicabilidad de dicho pacto; ii) que de la cláusula sexta del contrato a favor de JSM y TJK, se advierte que estos tenían pleno conocimiento que los bienes materia de transferencia como terreno estaban siendo ocupados, puesto que la Cooperativa había tenido un trato directo con la demandante, instándole a que cumpla con los pagos pendientes para concluir el proceso de titulación; iii) el conocimiento de dichos demandados respecto a la posesión de la accionante se refleja también en la Carta Notarial que estos remitieran a la accionante, en la que reconocen que estaba el predio en su posesión en condición de adjudicatario, y conocían que no solo era un terreno sino que también existían construcciones, por lo que no se cumplen los requisitos que configuran la buena fe registral […]".[El subrayado es nuestro].

Recurrida la sentencia, la Sala Suprema declara infundado el recurso, argumentando lo siguiente:

"Tal buena fe, en el presente caso, no ha existido, pues los terceros (los demandados) tenían pleno conocimiento de la inexactitud registral. En efecto: 1. En la minuta de compraventa del tres de abril de dos mil seis (cláusula sexta) se observa que la vendedora señala que el bien se encuentra ocupado y que ese hecho “es de pleno conocimiento de los compradores”, por lo que además el precio de la venta de los lotes habían sido “castigado”. 2. Si ello es así, y si además corría por cuenta de los compradores “la desocupación” de cinco lotes de terreno […] vendidos al precio total de $ 16 000 (dieciséis mil dólares americanos), puede colegirse que los compradores sabían con exactitud que no se les estaba transfiriendo lotes y que sobre ellos existía una Estación de Servicios. 3. En tal circunstancia, dado que los datos del Registro no eran fidedignos, que la situación de hecho le era conocido a los codemandados y que corría a su cuenta la desocupación del bien, se imponía que estos, por un deber de diligencia, verificarán la situación por la que el demandante poseía el inmueble, más aún si se trataba de posesión pública y sobre ella existía una fábrica que desmentía que se tratara de los “lotes” descritos en la inscripción registral […]".[El subrayado es nuestro].

"En esas circunstancias, teniendo conocimiento de la inexactitud de los Registros Públicos, no puede beneficiarse a los codemandados con el amparo registral: las inscripciones allí existentes ceden a la realidad cuando hay ausencia de buena fe y debe aceptarse la inexistencia de ésta cuando conociéndose de las diferencias entre lo inscrito y lo verdadero, no se guarda la diligencia debida para conocer a qué se debe dicha distinción […]". [El subrayado es nuestro].

Boletines anteriores

Publicidad