Arrendatario es precario si recibe el bien de quien no está legitimado para arrendar


CAS. N.º 4240-2016 Lima

Emitida el 10 de enero del 2018

(Publicada en El Peruano, 03/09/2018)

Juez ponente

Señora jueza Suprema Cabello Matamala

Decisión

Infundado

Normas aplicables

Artículo 911 del Código Civil

Fundamento jurídico relevante

Se advierte claramente que las instancias de mérito han determinado que el supuesto título o circunstancia que constituiría el título de posesión del recurrente no es tal, debido a que el contrato de arrendamiento que presentó en su contestación había sido otorgado por Raúl Roca Condori, quien no tenía facultad para otorgarle la posesión del inmueble sub litis (vía arrendamiento) y tal información constaba en los Registros Públicos, razón por la cual es correcta la calificación de la situación jurídica del precaria, en mérito a lo dispuesto por el artículo 911 del Código Civil. En consecuencia, la actuación y la decisión asumida por las instancias de mérito no ha vulnerado el debido proceso (ni el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva) como pretende el recurrente.

 

CAS. N.º 4240-2016

LIMA

DESALOJO

SUMILLA. “Las instancias de mérito ha determinado que el supuesto título o circunstancia que constituiría el título de posesión del recurrente no es tal, debido a que el contrato de arrendamiento que presentó en su contestación había sido otorgado por Raúl Roca Condori, quien no tenía facultad para otorgarle la posesión del inmueble sub litis (vía arrendamiento) y tal información constaba en los Registros Públicos, razón por la cual es correcta la calificación de la situación jurídica del demandado como precaria, en mérito a lo dispuesto por el artículo 911 del Código Civil. En consecuencia, la actuación y la decisión asumida por las instancias de mérito no ha vulnerado el debido proceso (ni el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva), como pretende el recurrente”.

Lima, diez de enero de dos mil dieciocho.

SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista en audiencia pública de la presente fecha la causa número cuatro mil doscientos cuarenta - dos mil dieciséis; y producida la votación conforme a ley, se procede a emitir la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO

Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento ochenta y tres, por el apoderado de Jorge Vera Gonzales, contra la sentencia de vista de fojas ciento sesenta y siete, de fecha diez de agosto de dos mil dieciséis, emitida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que confirma la sentencia apelada de fojas ciento cuarenta y uno, de fecha veintidós de enero de dos mil dieciséis, que declara fundada la demanda; en los seguidos por Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada contra Jorge Vera Gonzales, sobre desalojo.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fojas veintisiete del presente cuadernillo, de fecha seis de enero de dos mil diecisiete, ha declarado procedente el recurso en mención, por la causal de infracción normativa de derecho procesal. El recurrente denuncia la infracción normativa del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú y artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, sosteniendo: a) En la impugnada se resuelve que desalojen al recurrente cuando aún quedan motivos tanto en lo penal como en lo civil, que están dilucidándose en la Corte Superior de Lima; es decir, subió el Expediente número 1894-2015 del Vigésimo Séptimo Juzgado Penal de Lima a la instancia plural; b) Lo probado y acreditado es que Raúl Roca Condori, esposa y hermanas adquieren el predio del señor Elmer Briones Rodríguez y lo arriendan al recurrente; acto seguido aparece la Inmobiliaria accionante e interpone la acción materia de litis; es decir, se pasa por la irregularidad para causar daños y perjuicios, agraviando a terceros y al recurrente; especialmente si se tiene en cuenta que se afecta la tutela jurisdiccional efectiva, así como su derecho a la defensa.

III. CONSIDERANDO

PRIMERO. De la revisión de los autos se aprecia que a fojas treinta y uno (expediente principal) Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada interpone demanda de desalojo contra Jorge Vera Gonzales, solicitando que cumpla con restituirle el inmueble ubicado en Calle Horacio Urteaga N.° 1362, Departamento D (tienda D1), del Distrito de Jesús María. Como fundamentos de su demanda manifiesta que el inmueble tiene varios pisos y que el demandado lo conduce precariamente, sin tener titularidad, pues el título obtenido de sus anteriores propietarios feneció al haber comprado la demandante la mayoría de acciones y derechos del citado inmueble por remate judicial, y que con el demandado no tiene vínculo contractual para que éste pueda seguir ocupándolo.

SEGUNDO. El juez de la causa, mediante sentencia de fojas ciento cuarenta y uno de fecha veintidós de enero de dos mil dieciséis, declara fundada la demanda; en consecuencia, ordena que Jorge Vera Gonzáles cumpla con restituir a la demandante, Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada, la tienda “D1”, ubicada en la Calle Horario Urteaga N.° 1362 Departamento D, del Distrito de Jesús María; con costos y costas procesales. Como fundamentos de su decisión expone que el demandante ha acreditado ser propietario del inmueble materia de la demanda, tal como consta en la partida registral 40952004 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, asiento C00006; se advierte que es propietaria del 62.50%, desde el veinticinco de julio de dos mil doce, siendo propietaria del otro porcentaje, la litisconsorte apersonada al proceso Hilda Felicitas Ataurima Flores; bien inmueble que se adjudicó por remate judicial. Por su parte, el demandado no ha acreditado título para poseer el inmueble, pues el adjuntado es la copia de un contrato simple, el cual se advierte, que está firmado con fecha del dos mil catorce siendo que en la partida registral del inmueble, el demandante ya figuraba como propietario, desde el veinticinco de julio de dos mil doce; por lo cual su supuesto título para poseer, carece de valor legal. No siendo verdad en ese sentido, que tiene la condición de inquilino. Sobre sus otros argumentos que cuestionan la validez del remate del inmueble a favor del demandante, si fuere pertinente y legal, corresponde hacerlos valer según correspondiere, en la vía y forma de acción correspondiente; no siendo ésta la vía idónea para el efecto.

TERCERO. Apelada la referida sentencia, la Sala Superior, mediante sentencia de vista de fojas ciento sesenta y siete, de fecha diez de agosto de dos mil dieciséis, la confirma. Como fundamentos de su decisión expone lo siguiente: la accionante para acreditar la calidad de propietaria del bien sub litis, presenta la Copia Literal de la Partida Registral N.° 40952004, inscrita en los Registros de Predios de Lima, en el que consta que por resolución judicial número uno, de fecha veintiséis de marzo del dos mil diez, expedida por el Juez del Decimosegundo Juzgado Civil de Lima - Sub Especialidad Comercial, se ordenó anotar el embargo en forma de inscripción sobre los derechos y acciones que el ejecutado Elmer Briones Rodríguez tenía en el inmueble en referencia, medida que fue inscrita en la partida registral aludida el diecinueve de abril del dos mil diez; derechos y acciones que a su vez fueron vendidas a Raúl Roca Condori, Yrma Yolanda Bautista Mendieta, Ana Maria Roca Condori y Carmela Roca Condori con posterioridad a los embargos trabados, esto es, el veintitrés de abril del dos mil diez, siendo inscrita el trece de mayo del dos mil diez; por consiguiente, se entiende que estos nuevos propietarios asumieron los efectos de las cargas que sobre el inmueble pesaban en la fecha que adquirieron la propiedad. Asimismo, de la misma Partida Registral se advierte que en el año dos mil doce, se adjudicó a favor de Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada el dominio del 62.50% de la acciones y derechos que le correspondían a Elmer Briones Rodríguez, inscribiéndose tal adjudicación en la partida registral respectiva el veinticinco de julio del dos mil doce; es decir, la indicada Inmobiliaria es el actual propietario del bien inmueble sub litis, teniendo legitimidad para pedir el desalojo de la parte emplazada. Por otro lado, respecto al contrato de arrendamiento que la parte demandada adjuntó pretendiendo acreditar la existencia de título que legitimaría su posesión, se advierte que el mismo es un contrato que le otorga Raúl Roca Condori como arrendador y que data del año dos mil catorce, fecha en que éste ya no era copropietario del inmueble, pues desde el año dos mil doce la parte demandante figuraba como copropietario, por lo que dicho título carece de valor legal, como bien lo señalo el A quo; en tal contexto, no habiendo acreditado el demandado tener un título del cual se advierta la legitimidad de su posesión o circunstancia que permita colegir título alguno que la justifique, su posesión resulta precaria de conformidad con el artículo 911 del Código Civil.

CUARTO. El debido proceso legal constituye la primera de las garantías constitucionales de la administración de justicia, al permitir el acceso libre e irrestricto a los tribunales de justicia a todo ciudadano, con el objeto de someter su derecho en disputa a la resolución del órgano jurisdiccional, para que sea dirimida con certeza y eficacia, esto es, para que pueda hacer realidad el derecho material en el caso concreto, sintetizando la justicia inherente de este derecho. El proceso judicial, en tanto debido proceso legal, es el instrumento necesario para la obtención de la tutela judicial por parte del órgano jurisdiccional constitucionalmente señalado para dicho efecto, a partir del cumplimiento de sus principales finalidades: el acceso al ideal humano de la justicia, el otorgamiento de la necesaria paz social para el gobierno de los hombres en un Estado Democrático de Derecho y la solución concreta de las controversias intersubjetivas de los particulares, otorgándoles a cada uno lo que en derecho le corresponda. No cualquier proceso judicial cumple plena y efectivamente con las facilidades y funciones que le han sido adjudicados en la ciencia del proceso; para que ello sea realidad el proceso judicial debe estar revestido de un mínimo de principios y presupuestos procesales que le garanticen, lo hagan práctico, viable, tangible y perceptible, es decir, que le revistan de aquel halo de debido proceso legal y que lo dirijan hacia el otorgamiento de una tutela judicial efectiva.

QUINTO. En cuanto a la denuncia casatoria contenida en el apartado a): Con la argumentación que presenta, el recurrente insiste en cuestionar la validez del título de propiedad que ostenta la parte demandante; sin embargo, las instancias de mérito han establecido que dicho derecho de propiedad está debidamente inscrito en los Registros Públicos y, específicamente, en relación a la alegación aquí planteada, han determinado que el cuestionamiento de la validez del remate del inmueble a favor del demandante, debe hacerse valer, en cuanto corresponda, en la vía correspondiente, no siendo el proceso de los presentes autos la vía idónea para tal efecto. Con mayor razón si se tiene en cuenta, que el recurrente no ha demostrado en qué modo el proceso al que alude en esta denuncia incidiría en lo que se han resuelto las instancias de mérito, si se tiene en cuenta lo antes mencionado, es decir, que el demandante ostenta derecho de propiedad debidamente inscrito en los Registros Públicos, inclusive con anterioridad a la pretendida adquisición del derecho de posesión del recurrente, a través del contrato de arrendamiento que presenta como medio de defensa, el mismo que fue otorgado por quien ya no tenía facultad para disponer de la posesión del inmueble sub litis. Razones por las cuales este primer extremo no puede prosperar.

SEXTO. En cuanto a la denuncia casatoria contenida en el apartado b): Respecto a esta alegación debemos indicar que las instancias de mérito han establecido de manera correcta lo siguiente: a) De la misma Partida Registral N.° 40952004 del Registro de Predios de Lima se advierte que en el año dos mil doce se adjudicó a favor de Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada el dominio del 62.50% de las acciones y derechos que le correspondían a Elmer Briones Rodríguez, inscribiéndose tal adjudicación el veinticinco de julio del dos mil doce; es decir, la indicada Inmobiliaria es el actual propietaria del bien inmueble sub litis, teniendo legitimidad para pedir el desalojo de la parte emplazada; b) Del contrato de arrendamiento que el demandado adjuntó, pretendiendo acreditar la existencia de título que legitime su posesión, se advierte que el mismo es un contrato que le otorga Raúl Roca Condori como arrendador y que data del año dos mil catorce, fecha en que éste ya no era copropietario del inmueble, pues, tal como se indicó antes, desde el año dos mil doce, Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada figuraba como copropietario, por lo que dicho título carece de valor legal; c) En tal contexto, no habiendo acreditado el demandado tener un título del cual se advierta la legitimidad de su posesión o circunstancia que permita colegir título alguno que la justifique, su posesión resulta precaria de conformidad con el artículo 911 del Código Civil.

SÉTIMO. Es decir, se advierte claramente que las instancias de mérito han determinado que el supuesto título o circunstancia que constituiría el título de posesión del recurrente no es tal, debido a que el contrato de arrendamiento que presentó en su contestación había sido otorgado por Raúl Roca Condori, quien no tenía facultad para otorgarle la posesión del inmueble sub litis (vía arrendamiento) y tal información constaba en los Registros Públicos, razón por la cual es correcta la calificación de la situación jurídica del precaria, en mérito a lo dispuesto por el artículo 911 del Código Civil. En consecuencia, la actuación y la decisión asumida por las instancias de mérito no ha vulnerado el debido proceso (ni el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva) como pretende el recurrente.

Fundamentos por los cuales; y, en aplicación de lo previsto por el artículo 397 del Código Procesal Civil; declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Jorge Vera Gonzáles; a fojas ciento ochenta y tres; en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista contenida en la resolución número dos de fecha diez de agosto de dos mil dieciséis obrante a fojas ciento sesenta y siete expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”; bajo responsabilidad; en los seguidos por Inmobiliaria y Constructora Alemi Sociedad Anónima Cerrada con Jorge Vera Gonzáles, sobre Desalojo; y los devolvieron. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza Suprema.

S.S. ROMERO DÍAZ, CABELLO MATAMALA, ORDÓÑEZ ALCÁNTARA, DE LA BARRA BARRERA, CÉSPEDES CABALA.

 

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