Corte Suprema: Verificar la posesión del inmueble muestra diligencia ordinaria mínima

En las transacciones de compraventa de inmuebles, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar quién o quiénes detentan la posesión del mismo, en  relación a lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil, que indica que al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.

En estos términos se pronuncia la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, mediante la Casación N.° 3187-2013-Cajamarca (El Peruano, 30 de junio de 2015). El caso resuelto se inició con una demanda de nulidad del acto jurídico por el cual la recurrente adquirió la propiedad de un predio, proceso al que, posteriormente, el juez acumuló de oficio en calidad de pretensión accesoria que se resuelva la demanda de mejor derecho de propiedad pretendida por la recurrente en contra de los que la demandaron, quienes ostentaban la posesión.   

Frente a esta situación, el A quo resuelve infundada la pretensión principal (nulidad de acto jurídico) y fundada la accesoria (mejor derecho de propiedad), pues considera que el objeto del acto jurídico cuestionado suscrito entre la vendedora y la compradora -y actual recurrente- no se encuentra al margen de la ley ni es contrario a derecho, pues ha sido la propietaria del bien quien lo ha enajenado. En cuanto a la pretensión sobre mejor derecho de propiedad, resuelve que ambas partes ostentan título de propiedad, y que los títulos de los demandados son de fecha anterior al de la recurrente, sin embargo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 2016 del Código Civil, por el principio de prioridad en el tiempo que confiere el Registro, ésta última ostenta un mejor derecho de propiedad sobre el área de terreno discutida.

Sin embargo, el Ad quem revierte la situación favorable a la recurrente, al declarar infundada la demanda de mejor derecho de propiedad y fundada la de nulidad, dado que para la sala resultaba evidente que vendedora y compradora (la recurrente) actuaron de mala fe, la cual no solo se reduce a aquella que proviene del ámbito registral y que propiamente se sustenta en el principio de publicidad, sino además en el ámbito fáctico o material, ya que de los hechos probados antes valorados se aprecia que los demandantes de la nulidad de la compraventa detentaban la posesión.

En este contexto, la recurrente alega ante la Corte Suprema la infracción normativa de los dispositivos referentes a la propiedad y publicidad registral (artículos 923, 949, 2012, 2014, 2016 y 2022 del Código Civil) por parte del Ad quem, al establecer que ella y la vendedora nunca tuvieron la diligencia o urgencia de inscribir su derecho.

El supremo colegiado acoge el caso y lo analiza en los siguientes términos:

“Que, en el sentido descrito precedentemente se aprecia que la Sala Superior ha privilegiado la posesión de José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio [los demandados] al contar éstos con título de propiedad por encima de los principios registrales invocados por la demandada Converción Agustina Contreras Luis, dado que esta última con un mínimo de diligencia hubiera podido constatar que el bien que pretendía adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por lo tanto, los principios registrales invocados, así como el derecho de propiedad del artículo 923 del Código Civil”. (El resaltado es nuestro)

Así, para la Corte Suprema la recurrente, debió mostrar la diligencia ordinaria mínima verificando quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario, dada “la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios”. En consecuencia, resuelve declarando INFUNDADO el recurso.

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