Si no existió pacto en contrario la hipoteca se extiende a las edificaciones realizadas con posterioridad al acto constitutivo

Fuente: www.datuopinio.com

En ese sentido se ha pronunciado la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema mediante Casación N.º 2826-2015 Arequipa, publicada el 31 de agosto del 2016, en el diario oficial El Peruano, en el marco de un proceso de tercería de propiedad.

El caso es el siguiente: el señor RLA interpone demanda de tercería de propiedad con el fin de que se excluya el inmueble de su propiedad, inscrito en la Partida Registral N.° xxxx del remate judicial ordenado por el Tercer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa  en el Exp. N.° yyy. El demandante alega que es actual propietario del terreno y de las construcciones existentes del bien inmueble antes descrito, el cual ha sido afectado dentro de un proceso de ejecución de garantías.

El auto de primera instancia admite la demanda tras considerar lo siguiente:

"[…] el Tercer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa ha admitido a trámite la presente demanda de tercería, argumentado para ello que ésta cumple con los requisitos de fondo (presupuestos procesales y condiciones de la acción) y de forma (genéricos y específicos) necesario para su admisión".

La resolución de segunda instancia revoca la decisión emitida por el juzgado, bajo el siguiente argumento:

"[…] que el demandante no ha cumplido lo previsto por el artículo 533 del Código Procesal Civil, que establece que la tercería de propiedad puede fundarse en la propiedad de bienes afectados con garantías reales “cuando el derecho del tercerista se encuentre inscrito con anterioridad a dicha afectación”. Y ello debido a que en este caso la garantía hipotecaria que viene siendo ejecutada en el Expediente N.º yyyzx fue inscrita en la partida registral del bien afectado (Partida Registral Nº yyyzx - Zona Registral XII – Sede Arequipa) [el 24 de abril de 1996] ; mientras que el derecho de propiedad que el demandante invoca como fundamento de su tercería fue inscrito recién [el 28 de agosto de 1996]". [Las cursivas son nuestras].

 

Recurrida la sentencia, la Sala Suprema declara infundado el recurso, por los siguientes fundamentos:       

"[…] En el caso de las demandas de tercería de propiedad, el artículo 535 del Código Procesal Civil establece expresamente que “la demanda de tercería de propiedad no será admitida si no reúne los requisitos del artículo 424 y, además, si el demandante no prueba su derecho con documento público o privado de fecha cierta, en su defecto, si no da garantía suficiente a criterio del Juez de responder por los daños y perjuicios que la tercería pudiera irrogar”. Esta norma exige para la procedencia de este tipo de petitorios que el actor acredite ante el juzgador, con grado inicial de evidencia, el derecho sobre el cual funda su demanda; y este grado inicial no puede ser otro, a criterio del legislador, que el que se desprende de un documento de fecha cierta. Y ello debido a que la sola admisión de una demanda de tercería de propiedad provoca de forma inmediata una consecuencia claramente gravosa para lo emplazados, como lo es la suspensión del proceso en el cual se habría afectado el derecho tercerista, en virtud a lo previsto en el artículo 536 del Código Procesal Civil; y, por tanto, resulta razonable que el legislador exija al demandante un grado inicial de acreditación de su derecho como condición para el acceso al proceso de tercería […]. [Las cursivas son nuestras].

"[…] por efectos del artículo 1101 del Código Civil, la hipoteca constituida sobre el inmueble inscrito en la Partida Registral N.º yyyzx - Zona Registral XII – Sede Arequipa se extiende tanto al terreno como a las edificaciones existentes en él, en tanto que el acto constitutivo de la misma no contiene un acuerdo que restrinja sus alcances reales únicamente a alguna parte del predio y deje fuera del gravamen a otra u otras. Por tanto, el argumento del recurrente, referido a la ausencia de un acuerdo entre las partes sobre la extensión real de la hipoteca, no puede llevar a concluir que las construcciones existentes en el predio deben quedar fuera de los alcances reales de la hipoteca, sino que, por el contrario, evidencia que, frente a la falta de acuerdo, ellas deban quedar comprendidas dentro de los alcances de la referida garantía real. [Las cursivas son nuestras].

"[…] el proceso de tercería constituye un instrumento diseñado por el legislador para oponerse a afectaciones provocadas sobre bienes como producto de actos de carácter judicial (medidas cautelares o para la ejecución) y no a afectaciones nacidas a partir de actos de autonomía privada (como la hipoteca) […]".

"[…] No obstante, a partir de la modificación producida en la disposición legal antes señalada, por efectos del Decreto Legislativo N.º 1069,  el legislador ha permitido también de forma excepcional –“sin perjuicio de lo anterior”– que la tercería pueda ser empleada para oponerse a afectaciones nacidas a partir de garantías reales siempre que se cumpla con una condición taxativa: la titularidad de un derecho inscrito sobre el bien afectado con anterioridad a la inscripción de la garantía real […]". [Las cursivas son nuestras].

"[…] En el presente caso, luego de la valoración de la partida registral del bien afectado (Partida Registral N.º yyyzx - Zona Registral XII – Sede Arequipa), las instancias de mérito han determinado que el demandante no ha acreditado que el derecho de propiedad que invoca como sustento de su demanda se haya encontrado inscrito con anterioridad a la hipoteca que es objeto de ejecución en el Expediente N.º yyyzx, sobre ejecución de garantías, pues ésta garantía real fue inscrita en dicha partida [el 24 de abril de 1996], mientras que su derecho de propiedad fue inscrito recién [el 28 de agosto de 1996]".

 

Fuente:
Sala Civil Permanente, (ponente: Sr. Juez Supremo Rodríguez Chávez), Casación N.º 2826-2015 Arequipa, Lima: 16 de marzo del 2016 (publicado el 31 de agosto del 2016).

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