No cabe resolución del contrato por incumplimiento si el solicitante-vendedor del bien no acredita ser propietario

Se trata de la Casación N.° 2007-2013-Callao (El Peruano, 02/03/2015), en la cual, la vendedora, después de haber celebrado un contrato de compraventa con reserva de propiedad y haber transferido la posesión del bien sub litis al comprador, solicita judicialmente la resolución del contrato de compraventa (por tanto, la restitución del bien) debido a que el comprador no cumplió con el pago de las cuotas pactadas. Éste último, justifica su incumplimiento (excepción de incumplimiento) al tomar conocimiento de que el derecho de propiedad del bien materia de autos se encuentra en litigio.

 

Instancias de mérito

 

El A-quo declara infundada la demanda al considerar que, acorde con el artículo 1426 del Código Civil, sobre la excepción de incumplimiento,  el demandado no se encontraba en una situación de incumplimiento injustificado de las prestaciones a su cargo.

 

Sin embargo a criterio del Ad quem, las prestaciones recíprocas no reunirían la exigencia de la simultaneidad previsto en el artículo 1426 del Código civil, en la medida que si bien el vendedor transfirió la posesión del inmueble, el pago del precio no sería cancelado en el acto, sino, hasta después de setenta meses, por lo que  declara fundada la pretensión de resolución del contrato. No obstante, ordenó la no procedencia del desalojo del inmueble.

 

Suprema

 

Ante el recurso de casación interpuesto por ambas partes, la Suprema nos recuerda  que para que proceda la solicitud de resolución judicial, se requiere que la parte fiel debe acreditar haber cumplido la prestación a su cargo, y que la contraparte no haya ejecutado la prestación a su cargo. Ello, acorde a lo regulado en el artículo 1428 del Código Civil.

 

En tal sentido, el Supremo Colegiado, al analizar la legitimidad del demandante para solicitar la resolución del contrato, concluye que  la excepción de incumplimiento planteada por el demandado satisface los requisitos y presupuestos prescritos en el artículo 1426 del Código civil (la exceptio non adimpleti contractus). Así:

 

 “(…) sobre el incumplimiento de la actora, aquí debe precisarse que el demandado decidió suspender la ejecución de su prestación, conforme se advierte de la carta notarial obrante a fojas sesenta y cinco, al tomar conocimiento de que el inmueble vendido se encontraba en litigio, pues existe un proceso penal de usurpación en el que se dictó la ministración del bien a favor de terceras personas, situación que pone en riesgo la posesión del recurrente; por lo que exigió a la vendedora acredite su derecho de propiedad, requerimiento que aquella no cumplió; por lo tanto, dicha situación acredita el incumplimiento de la contraprestación de la vendedora –ahora demandante- de transferir el derecho de propiedad del inmueble libre de gravamen”. (f.j. 18)

 

Ergo, casa la sentencia de vista y actuando en sede de instancia confirma la sentencia de primera instancia en cuanto declaró infundado la demanda de resolución de contrato.

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