No procede el otorgamiento de EP si por acto unilateral se adjudica un inmueble sujeto a condición de independizar a fin de firmar contrato de transferencia definitivo

Fuente: es.123rf

Así lo ha establecido  la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema mediante Casación N.º 2175-2015 Huaura, publicada el 31 de agosto del 2016, en el diario oficial El Peruano, en el marco de un proceso de otorgamiento de escritura pública.

El caso es el siguiente: la señora JBS interpone  demanda contra la Asociación de Comerciantes del Mercado Modelo de Huaral con la finalidad de que se le otorgue escritura pública del documento privado de adjudicación N.° 002-04, por el cual se le hace dueño un puesto de dicho mercado. Indica que el 28 de setiembre del 2004 el demandado sorteo puestos, adjudicándose de esta forma el puesto N.° 1036-S01 y hasta la fecha, pese a los constantes requerimientos (última carta notarial enviada fue el 18 de marzo del 2013), no se le ha otorgado escritura pública.

El a quo declaró improcedente la demanda bajo los siguientes argumentos:

"[...] tras considerar que del documento privado de adjudicación N.º 002-04 no se aprecia que se haya estipulado cláusula alguna, donde se establezca el precio pactado, siendo ello así, tal acto no puede equipararse al artículo 1529 del Código Civil; entonces, no pudiéndose considerar el acto jurídico contenido en el citado documento como un contrato de compraventa, no le asiste lo dispuesto en el artículo 1549 del Código Civil, y en consecuencia no habría mandato de la ley para el otorgamiento de escritura pública del documento privado de Adjudicación N.º 002-04. Asimismo, considera que no se puede encontrar en ningún párrafo de dicho documento que la demandada se haya obligado de manera expresa a otorgar escritura pública; además del quinto párrafo del documento privado se desprende que el contrato recién se celebrará cuando se independice el bien, es decir, con posterioridad se procederá a celebrar el contrato de transferencia definitiva, situación que no puede ser analizada en el presente proceso". [El subrayado es nuestro].

El ad quem confirma la sentencia apelada, tras considerar lo siguiente:

"[…] el proceso de otorgamiento de escritura pública presupone que previamente el contrato se haya perfeccionado, es decir, que haya consenso en todas las estipulaciones; […] sin embargo, se puede verificar del documento cuya formalización se pretende, que fue emitido y suscrito por la asociación de comerciantes, representado por su presidente, tesorero, asesor legal y secretario, no habiendo intervenido la misma demandante.

Además la Asociación dejó establecido que para efectos de celebrar el Contrato de Transferencia Definitiva, se deberá realizar la correspondiente independización e inscripción registral del bien. En ese sentido, la actora pretende se le otorgue escritura pública de adjudicación e independización del bien, sin embargo, es de apreciarse que en el documento no se ha dispuesto la independización, pues precisamente esa es una de las condiciones, además de la inscripción registral; en consecuencia, el documento contiene un acto jurídico unilateral, otorgado solo por la Asociación demandada, y si bien está a favor de la demandante, no se verifica que haya obligación de formalizar en su favor, máxime si se encuentra condicionada a la correspondiente independización e inscripción registral". [El subrayado es nuestro].

Recurrida la sentencia, la Sala Suprema declara fundado el recurso, por los siguientes fundamentos:     

"[…] En el presente caso, conforme a lo establecido precedentemente, la parte demandante (recurrente) no ha demostrado la existencia de un contrato de compra venta entre ésta y la parte demandada; por tanto, mal puede pretender una formalización de la misma, a través de un proceso de otorgamiento de escritura pública".

"A ello se aúna el hecho que conforme se desprende del propio documento de adjudicación, transcrito en parte en el fundamento sexto de la presente resolución; se establece como condición previa para la suscripción del contrato de transferencia, la independización e inscripción registral; siendo que recién a partir de la suscripción de dicho contrato es que la parte recurrente recién se encontraría facultada para demandar el otorgamiento dela escritura pública correspondiente […]". [El subrayado es nuestro].

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